一、开展情况：

截止目前，全县共有物业小区93家。其中，政府安置小区24家，商业类开发小区72家，在建或续建项目32家，物业管理服务企业72家，登记备案52家；物业小区已成立业主委员会36家，物业管理委员会已成立42家占纳入管理小区的82.1%。新建小区物业管理覆盖率100%。   

二、存在问题：

涉及物业领域信访热线、投诉留言、媒体发帖等较多、较乱、较激现象，非一朝一夕所致，也不全是投诉者无理胡闹而为，然根源于行政主管部门管理漏洞较大、短板较多，加之历史遗留积案较复杂，让出现的问题积小成大，积少成多，这些都基于人浮于事，不深入调查研究，不用心下沉处理，部门之间推诿扯皮，遇见矛盾尖锐问题上推下放，凡是涉及到房产、物业、业主及小区内所有发生的问题不分青红皂白全部推向住房发展中心，导致住房发展中心的信访案件居高不下，每天都在奔波于接访、见面、协调、处置、删帖、回访之中，究其原因主要表现在以下十个方面的问题：

1、物业公司管理不规范，管理人员大部分是从本地招募文化水平偏低、年龄偏大的员工，管理水平低，服务质量差，特别一些安置小区物业未经招标程序入驻小区的物业公司，存在挂靠，重于收费，轻于管理，与业主的矛盾时有发生，这些都是导致业主投诉的根源。同时因无经费聘请第三方对物业公司的服务质量进行月评、季评、年终评，致使物业公司在平时管理服务中肆无忌惮，不作为、不担当、不负责任、推诿扯皮的行为屡屡发生。

2、相关单位对于小区内乱搭乱建、毁绿种菜、毁绿硬化地面等现象制止于表面，雷声大雨点小，不立案不拆除，最终乱搭乱建在制止中建成了，业主也开始投诉了，也让业主以此乱象没有管住而不愿意缴物业费，从而形成恶性循环。

3、属地街道不重视小区业委会选举、业主委员会的成立，物业公司不经招标进驻小区，粗放管理，业主与物业公司矛盾日益尖锐，市长热线、信访案件等途径的投诉问题层出不穷，形成一个混乱的局面。

4、开发商联合房产销售中介机构在销售期间夸大事实，虚假宣传，无信承诺，误导消费者，等成交合同签订后交房时，之前承诺均属虚构，造成购房业主到处投诉、信访不断。

5、当前社会各阶层普遍存在信访不信法，本应通过司法诉讼程序解决的问题，往往放弃自诉权力，有的虽然通过诉讼并持有法院判决书，但结果难以执行，导致业主通过各种网络平台投诉。

6、相关单位和部门对收到的各种信访案件，派单不精准，不研究案件投诉内容，遇见涉及到房产、小区、物业、业主等敏感词的投诉案件统统派发到住房发展中心，不属于住房发展中心职能范围内的业务又无职权处置，住房发展中心接案后又无法退回，造成案件难以处理到位。                       

7、相关单位和部门：对违建等违法事实认定不精准、不及时；对小区治安管理未纳入社会治理范畴；对电梯运维监管效果不佳；对执法进小区工作流于形式等。各相关职能部门之间缺乏配合，推诿扯皮，工作机制不完善，没有形成“行业主管、基层主抓、部门协同配合”的工作格局。

8、对于政府安置类项目，属地街道确权工作推进迟缓，导致政府承诺给拆迁户的商铺租赁收益迟迟不能兑现、部分小区物业费收取困难、维修资金无人认缴。

9、物业小区综合查验时已取得供电部门验收合格证明，但因种种原因交房后供电不能移交，对此业主意见大。同时，供电部门不能配合相关单位结合物业小区供电现状，制定切实可行的整改方案，整改工程资金较多，整改方案难以落实。

10、消防设备不配套，不能满足高层建筑灭火之需求；小区消防设施养护维修不及时，消防栓存在无水问题，存在小区居民私自占用消防通道、大型车辆、电瓶车违规停放、“僵尸车”挤占消防车通道、楼道内违规堆放杂物、小区内私拉电线充电等各种消防安全隐患。高层建筑消防控制室未落实每班不少于2人、24小时值班制度，值班人员未取得相应等级的消防行业特有工种职业资格证书，不能熟练掌握火警处置程序。

三、下一步工作提升计划：

治乱从源头抓起，一是抓管理队伍，整顿工作作风，树立正确的管理导向，秉承清正廉洁，启用有担当、有作为、有责任心、有使命感的人；二是抓网格化包保责任人，对辖区所有小区实行网格化包保机制，住房发展中心物业股、市场服务股全体人员下派各个小区进行包保，属地街道物业办、所属社区工作人员也要按照对应小区进行包保，确保小区内出现问题有人管，发生矛盾有人问，真正把问题消除在萌芽状态；三是抓开发企业、中介机构和物业公司的管理，三者关系相互关联，相辅相成，密不可分，必须同时管制，综合整治。具体做好以下几个方面的工作：  

1、严格管控监管资金，把控项目建设后期的风险，认真对待交房前的单项查验及综合查验，不留查验死角，坚决杜绝人情查验，不得随意采取“容缺”验收，违规交房，坚决不给违规交房开绿灯；

2、规范房产销售中介机构秩序，制定切实可行的中介机构管理制度，采取中介机构备案制，取缔无证无照经营的夫妻店、挂靠店，制止销售中介机构在自媒体平台上发布不实消息，计划整顿前对全县范围内的中介机构进行摸底登记，集中召开房产销售中介机构整治大会，真正把整治行动落到实处见成效；

3、重拳整治物业管理公司，首先是学习外地的先进管理经验，结合本地实际情况制定物业管理考评细则，通过第三方对物业公司进行月评、季评、年终评，对于考评差的降低收费标准，对于连续三年考评倒数的后三名给予清场，不得在涡阳县范围内经营，让一些没有实力的挂靠公司知难而退。同时也要帮助物业公司收取服务费，一是从监管资金上解决开发企业为了销售房屋承诺免物业费的虚假承诺；二是充分发挥小区业主委员会的作用，协调化解业主之间、业主与物业公司之间的纠纷，帮助收取物业费，从而形成能收上来物业费，能发上服务人员工资，就能提升服务质量，服务质量提升了，就容易收费了，一个良性循环的管理体制就能让一些投诉热线和信访案件慢慢降温。其次就是出台全县物业领域整治方案，召开物业整治大会，明确各职能部门的职责，把各职能部门的职责内容、联系电话在小区醒目位置竖立大型明白公示牌，让推诿扯皮无处藏身；通过物业整治大会可以表彰在疫情防控、创城、创卫期间做出积极贡献的物业公司，激励先进，鼓舞人心，形成一个创先争优的良好氛围。再者就是按程序启动小区维修资金，对小区基础公共设施出现问题的要及时整改到位，切实避免小区业主的不满投诉。

涡阳县住房发展中心   

                                 2023年6月20日