一、起草背景

 2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第一次从法律层面上确立了“小区车位及车库应首先满足业主需要”的原则，但一直以来，应如何满足业主对停车位的需求仍缺乏对应的细则或规范。近期，我县商品房小区特别是南部新区新建小区陆续完工，并交付使用，因停车位（库）管理不明确引发多起上访投诉事例，给房地产领域信访稳定造成了一定影响，为此，急需制定对小区停车位交易管理、满足小区业主停车需求、提升停车位交易透明度的管理办法，以解决停车位管理方面存在的突出问题。

二、起草依据和过程

结合我县目前房地产开发项目车位、车库租售现状，通过深入调研，并在借鉴其他省、市做法的基础上，结合我县实际，于2018年9月完成初稿。在县政府和法制办的指导和审查下，向县直有关部门及社会各界公开征求意见，并由县政府牵头，召集县发改委、自然资源和规划局、不动产登记中心、住建局等有关单位进行多次讨论和修改完善，形成了《办法》文稿。

本《办法》的起草，遵循“优化资源配置，加强秩序管理，缓解突出矛盾”的总体思路，主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《安徽省物业管理条例》等法律法规。

三、主要内容

（一）明确产权清晰的专有停车位、公共停车位、人防停车位的分类处置方式。

《办法》第六条作出了界定。产权停车位，产权人可出售、附赠、出租；公共停车位属业主共有，不得出售；人防停车位平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。业主要求承租车位的，建设单位应当将尚未售出的停车位或其他可以出租的车位提供出租，不得只售不租。

（二）加强房地产开发项目停车位租售信息预披露及备案管理。

《办法》第四条规定，建设单位预售商品房时，应向购房人明确告知建筑区划内停车位（库）的数量、租售方式、租售价格等内容，在销售现场显著位置进行公示。《办法》第八条规定建设单位租售停车位的，需将租售方案在小区公示30日并报房地产行政主管部门备案。租售方案应包含停车位的数量、面积、配比、价格等重要信息。

通过加强停车位有关信息的预披露，消除因信息不对称造成消费者购房后的停车位交易纠纷，杜绝房屋捆绑车位销售并随意提高车位售价的情形。

（三）关于停车位如何优先满足业主的需要。

《办法》第九条、第十条、第十一条对停车位的出售规则作出具体规定，业主购买车位的数量上限需与物业管理区域房屋套数与可出售车位的配比相关联，在配比不足1:1时，每套房屋业主只能购买本小区一个车位。配比超出1:1的，可按销售年限的长短，完成必要的信息公示后，逐步放开业主购买停车位的数量限制。

举例说明：

1.A小区有100套房屋，80个产权停车位。配比为0.8。则A小区每户业主只能购买一个产权停车位。

2.B小区有100套房屋，120个产权停车位。配比为1.2。车位数超出房屋数20个。按照《办法》第九条规定，B小区建设单位可向业主出售第2个停车位。以此类推。

（四）适用范围及施行时间

适用范围：涡阳县行政区域。

施行时间：自发布之日起施行，有效期3年。

四、创新举措

建设单位预售商品房时，应向购房人明确告知建筑区划内停车位（库）的数量、租售方式、租售价格等内容，在销售现场显著位置进行公示。 建设单位租售停车位的，需将租售方案在小区公示30日并报房地产行政主管部门备案。租售方案应包含停车位的数量、面积、配比、价格等重要信息。通过加强停车位有关信息的预披露，消除因信息不对称造成消费者购房后的停车位交易纠纷，杜绝房屋捆绑车位销售并随意提高车位售价的情形。

五、下一步工作考虑

 加强商品房车位规划布局工作，结合实际科学确定车位配比，适当提高业主共有车位占比，尽最大努力满足业主需要。