县自然资源和规划局党组书记、局长魏文涛：为便于社会公众更好地理解《涡阳县城镇土地定级与基准地价更新成果》（以下简称《更新成果》）的有关内容和精神，现就《更新成果》编制背景、依据、过程、主要目标、主要内容、成果应用等方面进行解读。

一、基准地价的概念

城镇基准地价是指在国土空间总体规划确定的城镇开发边界范围内的城镇建设用地，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业服务业、居住、工矿、仓储等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

二、编制背景

涡阳县上一轮城镇基准地价是2019年1月1日制定，已历时6年没有更新。特别是近年来，随着涡阳县城市建设和经济的发展，城区规划范围调整，土地资本的投入显著增加，土地开发的强度明显加大，现有的城区基准地价体系已不能适应经济发展的要求。为了地价成果符合市场运行的实际，按照国务院《关于加强国有土地资产管理通知》（国发〔2001〕15号）和安徽省自然资源厅《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用〔2022〕1号）文件的要求，于2024年启动了基准地价更新，以保持基准地价成果的现势性。

三、编制依据

1.法律、法规与政策依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城乡规划法》

（4）《中华人民共和国民法典》

（5）《中华人民共和国资产评估法》

（6）《中华人民共和国农村土地承包法》

（7）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（8）《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》

（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院国发〔2001〕15号文）

（10）《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用〔2022〕1号）

2.技术依据

（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

（2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

（3）《自然资源分等定级通则》（TD/T 060-2021）

（4）《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）

（5）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）

四、编制过程

1.完成成果编制工作。通过广泛收集基础资料，外业调查、内业处理等，于2023年11月，完成《更新成果》编制工作。

2.广泛征求意见。《更新成果》形成后，2024年11月-12月，召开内部论证会、听证会，充分吸收意见后进一步完善《更新成果》。

3.履行报审程序。《更新成果》经2025年第二次县自然资源规划委员会审议通过，省自然资源厅于3月19日审查验收通过，2025年4月15日经县政府同意公布实施。

五、主要目标

该成果的发布，对于建立和完善涡阳县城镇公示地价体系、健全自然资源等级与价格监测机制、强化自然资源评价评估管理、促进自然资源保护与合理开发利用，具有重要指导和规范作用。

六、主要内容

1.本轮城镇基准地价定级范围为依据涡阳县国土空间总体规划中“三区三线划定成果”中的城镇开发边界进行确定。以2025年1月1日为评估期日，建立了商业服务业、居住、工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施六大类用地的不同级别范围及其基准地价体系，土地开发程度按“五通一平”到“六通一平”设定，土地使用年限按国家规定的最高出让年期（即商业服业务用地40年、居住用地70年、工矿用地50年、仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年、公用设施用地50年）设定。

2.主要成果：一是合理划分级别。其中商业服务业用地分为五级、居住用地分为四级、公共管理与公共服务用地、公用设施用地分为三级，工矿用地和仓储用地分为两级；二是衔接重点工作。在基准地价调整中，考虑到涡阳县国土空间规划布局的调整，在中部更新片区日益发展成熟，基准地价更新将相关区域的级别进行了上调；三是拓展地价成果。结合《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，修改原有商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地中的细分用途类型，以适应新的政策要求。

七、成果应用

1．强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。基准地价作为地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

2．有利于活跃涡阳县土地市场，指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。

3．为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、土地使用税和契税都离不开土地级别和基准地价。

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